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西安家庭户均住房约两套 人均住房面积增长四成

  西安市住建局:全市住宅总量已超400万套

  人均住房面积接近34㎡,10年间增10㎡

  套户比远高于全国水平,但居住水平不高

  刚需换房需求旺盛,新房热度超二手房

  西安市住宅房屋总量已超过400万套,成为近期房地产市场议论的热点。在商品关系中,价格由供求关系决定。那么西安到底有多少房子?真的很“缺房”吗?

  400万套只是一个保守数字

  西安住宅或再多百万套

  西安房价在近两年快速上涨,那么,西安到底有多少房子?近日,西安市住建局公布的数据显示,全西安市住宅房屋总量已超过400万套,其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源总量。

  独立地产评论人李连源认为,如果将农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的房源数量,90年代旧城改造的居民安置住房,这些住房都算上的话,“大概还有120万套左右。”

  而西安金融行业人士周文豪认为,按照官方统计,截至2018年,西安累计建设住宅约2.2亿㎡。按户均100㎡计算,差不多就是220万套住宅。如果户均面积再小一些的话,套数可能会更多一些。

  “欠缺产权登记的安置房等是统计难点。”美城股份首席市场分析师沈玮表示,西安城六区曾有292个城中村,到2017年已启动221个城中村的整村拆除工作,每个村从数百至上千户不等,由此需求的安置房源可能在20万套以上。

  西安存量房市场中也存在不少小产权房。由于西安城改项目数量在全国省会级城市里面居前列,可以判断,西安的小产权房数量不容小觑,比如沣东新城的三桥区域,就有小产权房的小区将近20个。

  这些房源没有取得权属登记,统计相对空缺。“曾经有媒体报道说,西安小产权房占现有住房30%。近几年,西安商品房数量增长明显,小产权房占现有住房15%左右,大概60万套。”李连源分析。

  值得注意的是,前些年的一些城改房和棚改房项目,由于种种原因不少没有获得房产证,这一部分占比也比较高。业内判断,小产权房+城改房(没有产权证)+棚改房(没有权产证)+城中村+部分军工单位的房子,保守估计或在120万套左右。这还不包括农村房子,如果算上农村的房子,数量更大。

  西安人均住房面积接近34㎡

  十年间增加了10㎡

  从1986年全国第一次房屋普查至今的30多年时间里,西安住房数量出现了巨大变化,很多住户都有过换房和搬迁经历。西安人的居住现状如何,近年来又发生了哪些变化?

  据西安市统计年鉴显示,截至2017年,西安城镇居民人均住房建筑面积为33.7㎡,也就是说,平均一户三口之家拥有101.1㎡的房子。按住房来源区分,87.7%属于居民自有住房(包括自建住房8.9%、购买商品房34.2%、购买房改住房35.5%、购买保障性住房4.1%、拆迁安置房4.2%和继承或获赠住房0.8%),租赁住房和其他分别为10.1%和2.2%。

  资料显示,2007年西安城镇居民人均现住房建筑面积只有23.63㎡。十年间,西安城镇居民人均现住房建筑面积增长了10.07㎡,增幅约42.62%。“越来越多家庭取得自有住房,这是客观事实。”李连源认为,但这并不代表购房需求不存在了。许多住在房改房、保障房及部分拆迁安置房的居民面临换房需求,将和新增人口一起成为商品房消费主力。

  与全国平均水平相比,西安城镇居民人均住房面积偏低。国家统计局数据显示,2017年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.9㎡,比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外,在全国337个地级及以上城市中,2017年有87个城市人均住房建筑面积小于30㎡,占比25.8%;127个城市人均住房建筑面积在30-35㎡之间,占比37.7%;88个城市人均住房建筑面积介于35-40㎡,占比26.1%;35个城市人均住房建筑面积大于40㎡,占比10.4%。

  不过,以人口普查或抽样调查定义的人均住房面积,恐怕不足以反映城镇家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出,考虑住房实际使用中存在出租、出借甚至空置情形,人均住房数据可能会低估富裕家庭产权住房面积,也会高估贫困家庭的产权住房面积。

  西安套户比存在过剩之嫌

  但刚需换房需求依然旺盛

  任泽平在《中国住房过剩还是短缺》的报告中,用套户比(即厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)对国内住房供给情况进行评估:2017年中国城镇住房套户比为1.07,不存在过剩问题。按现有住房存量和人口规模,西安套户比状况如何?

  截至2018年年末,西安常住人口1000.37万人,其中城镇人口740.37万人。按三口人为一个家庭,约有246.79万户常住家庭。即使以400万套住宅计,每户常住家庭拥有住宅约1.62套。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认为其衡量线为1.1。小于1,表明住房供给总体不足;等于1.1,则表示住房总体基本供求平衡。如果仅仅看套户比西安要远远高于全国水平,存在明显的住房过剩。

  按照前述的表述,不包括农村房,按照520万套房子计算,西安每户家庭平均拥有两套房子。

  国内房企万科在2015年年报中也曾提到内地49个城市套户比状况。截至2014年末,套户比低于1的有北京、上海等12个城市;套户比超过1但不超过1.1的有济南、武汉等8个城市;套户比超过1.1的有西安、成都等29个城市。并指出,“2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存的必经过程。”

  李连源表示,如果仅以人均住房面积或套户比来推算,西安住宅存量的确有过剩之嫌,但并没有体现出住房资源不均衡现状及不断变化的居住改善需求。

  西安住房市场仅从套户比来看,似乎是过剩,但是实际情况是相对短缺。周文豪分析,一是大量居民的居住水平较差,住在2000年以前的老旧住宅里面,没有电梯、停车位、天然气、暖气,甚至欠缺物业管理,就更不要说城中村的居住水平了;二是每年大约有3%的房源在自然折旧,而最近3年的住宅销售面积大约只有1800万㎡,新房对于折旧房源的替补不足。

  家庭规模小型化,被视为住宅增量市场的另一机会。数据显示,我国家庭户均规模从1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09,其中2010年城镇家庭户均规模为2.85人。华商报记者梳理近年来西安统计数据发现,西安城镇家庭户均规模基本维持在2.7-2.8人。

  “家庭规模小型化可能会带来更多居住和更大的人均住房面积需求。”沈玮指出,因生育率下降、晚婚、不婚和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素,家庭规模小型化几乎是全国甚至全世界人口发展的普遍趋势。

  新房热度超过二手房

  主要因新房更具投资价值

  西安房子看起来并不短缺,但在新房销售市场,要买一套合适的房子却并不轻松。统计数据显示,今年上半年,西安住宅销售面积933.12万㎡,同比下降10.8%。

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